Как не обмануться с загородным жильем

Сегодня в мечтах рядовых граждан загородные дома вытеснили тесные квартиры в столице. Однако у такого жилья есть обратная сторона медали. Раньше строительством жилья занималось государство. Оно полностью отвечало за проект. Теперь это дело частной инициативы. Все риски ложатся на застройщиков и инвесторов. Последствия встречаются на каждом шагу: обманутые инвесторы, незавершенное строительство, разорившиеся застройщики. О том, как не оказаться в их числе, расскажет президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов.

1.    Проекты строительства.
У застройщика обязательно должны быть проекты строительства, согласованные в местных органах власти. Прежде всего, это проект поселка: коммуникации, стоянки, подъездные дороги, газораспределительные и водонапорные станции, водопроводы, канализация, газопроводы, электрические подстанции. Второй по важности документ – это утвержденный и согласованный проект дома, который вы покупаете. Проект должен быть оформлен в соответствии с законом. Это существенно снизит риски покупателя.

С 2008 года девелоперы начали искать новые способы получить дополнительную прибыль с земельных участков. По всему Подмосковью начали расти многоквартирные здания. Прибыль от них выше, чем от коттеджей. Собственники последних не смогли ничего доказать в суде из-за отсутствия проекта коттеджной застройки. Во время подписания договора этот документ им не предоставили. Доказать незаконность деятельности застройщиков, которые на словах обещают коттедж, а строят многоэтажные дома, очень сложно. В итоге обладателям загородной недвижимости пришлось терпеть соседство многоэтажек.

2.    Земельный вопрос.
Коттедж стоит на земле, поэтому покупая его, вы покупаете и землю, на которой он стоит. Вы подписываете две сделки: договор на покупку здания и договор на покупку земли. Чаще всего земля под коттеджем принадлежит третьему лицу, которое заключает с покупателем договор купли-продажи земельного участка. Перед тем как подписывать договор с застройщиком, необходимо выкупить земельный участок под домом. Иначе вас ждут серьезные проблемы.

Чаще всего владельцами участков являются государственные органы власти. Чиновники разрешают строительство поселка, застройщик его возводит. А потом наступают выборы. Новые власти отменяют указы предшественников, в том числе и о строительстве и передаче земли. Довольно часто такие истории появляются сразу же после выборов.

Поэтому перед тем, как заключать сделку с девелопером, проверьте, переведена ли земля в соответствующую категорию и имеет ли она обременения. Соберите все документы, начиная с кадастровых, которые удостоверяют право собственности, и заканчивая випиской из земельного кадастра, где фиксируется размер участка, вид владения и назначение земли. Только убедившись в чистоте сделки, оформляйте договор купли-продажи.

3.    Застройщик.
От застройщика зависит, станете ли вы обладателем загородной недвижимости, или пополните ряды обманутых инвесторов. Перед покупкой, соберите всю информацию о застройщике. У него должны быть в порядке все правоустанавливающие и разрешительные документы: проектная документация, разрешения контролирующих органов, заключения государственных экспертиз, инвестиционные контракты, постановления местных органов власти о предоставлении права на строительство и т. д.

Также стоит обратить внимание на то, сколько таких проектов осуществил застройщик за последние 7 лет, изучите его историю, как он справлялся с кризисом середины «нулевых». Так вы сформируете представление о надежности застройщика. О хорошей репутации девелопера также может говорить аккредитация его проектов в банках. Такую информацию легко найти в интернете на сайтах кредитных организаций и компаний, на форумах клиентов строительной компании.

Также следует проверить строителя на предмет его аккуратности в выполнении обязательств и его финансовой стабильности.

4.    Договор с застройщиком.
Внимательно изучите договор с застройщиком. Объект строительства – это коттедж. Важны все приложения к договору, в которых описываются характеристики объекта, используемые материалы, их качество, порядок закупки, внутренняя отделка, порядок охраны строительной площадки, виды коммуникаций. В договоре должно значиться, что цена не подлежит изменению. Это делается для того, чтобы застройщик не переложил на покупателя расходы по вине менеджеров и рабочих, или же по вине собственной некомпетентности относительно закупки материалов. График работ и сроки строительства должны быть четкими и однозначными. Иначе очень трудно будет взыскать неустойки и штрафы, или отказаться от договора и потребовать возврата денег.

5.    Перед оплатой.
Перед тем, как оплачивать сделку, убедитесь, что производите оплату правильному лицу. Существует множество фирм с одинаковыми названиями. Всегда существует риск перечислить средства не той компании. Такое иногда случается. Проводить оплату следует только по безналу. Иначе застройщик может не провести средства по бухгалтерии. Вы не сможете доказать в суде факт оплаты и останетесь и без денег, и без жилья.

Передача денег работнику строительной компании под гарантийное обязательство, квитанцию или справку не может считаться оплатой договора, если деньги не перешли на счет организации. Суд посчитает обязательства покупателя не выполненными и оставит его без жилья.

Покупка жилья имеет множество подводных камней, поэтому всегда следует консультироваться с опытным юристом и осуществлять сделку вместе с ним. Так вы обезопасите себя от многих рисков.

Источник: Загородна